Czynsz w umowie najmu

Zawierając umowę najmu, zarówno dla wynajmującego jak i dla najemcy jedną z kluczowych kwestii jest czynsz najmu. Na tym tle może pojawić się wiele pytań i wątpliwości np. czy czynsz musi zostać wprost określony konkretną kwotą? Czy czynsz może być płatny w innej walucie niż polski złoty? Czy czynsz należy się także za okres gdy najemca nie korzysta z przedmiotu najmu? Czy czynsz może być płatny jednorazowo? 

Otóż odpowiadając na te pytania należy wskazać, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W związku z tym elementem koniecznym umowy najmu, obok określenia jej przedmiotu, jest też ustalenie czynszu. Bez jego ustalenia nie mamy bowiem do czynienia z umową najmu a co najwyżej z umową użyczenia. 

Umowa najmu nie musi określać wysokości czynszu kwotowo, wystarczy, że wskazuje podstawy jego określenia. Możliwe zatem jest określenie w umowie, że w skład czynszu będą wchodziły raty niespłaconego kredytu z odsetkami w wysokości ustalonej przez bank. Istotnym jest zatem określenie mechanizmu ustalania czynszu w przypadku, gdy nie jest on podany kwotowo. Doktryna prawa cywilnego dopuszcza również taką możliwość, że czynsz może być ukształtowany jako świadczenie jednorazowe. Zatem strony mogą ustalić pomiędzy sobą, że czynsz będzie płatny w dowolnym momencie poprzez jednorazowe świadczenie, a nie poprzez miesięczne czy kwartalne wpłaty. Dalej wskazać należy, że umowa najmu ma charakter konsensualny, a nie realny, więc czynsz jest należny do czasu wygaśnięcia umowy z powodu upływu terminu, na jaki została zawarta, albo jej skutecznego wypowiedzenia niezależnie od tego, czy najemca korzysta z przedmiotu najmu czy też nie. A zatem obowiązek ponoszenia przez najemcę opłat za używanie lokalu czy też pojazdu powstaje z momentem, gdy korzystanie z tego lokalu czy też pojazdu stanie się możliwe, niezależnie od tego, czy najemca faktycznie z tego przedmiotu korzystał czy też nie. Na koniec wskazać należy, że brak jest jakichkolwiek przeszkód, aby czynsz najmu został określony w innej walucie niż polski złoty.