Zasiedzenie udziału w nieruchomości
Niejednokrotnie zdarzają się sytuacje, w których stan prawny nieruchomości odbiega od faktycznego władztwa nad nieruchomością. Chodzi o sytuacje, gdy posiadacz samoistny całej nieruchomości nie jest wyłącznym właścicielem nieruchomości, natomiast pozostali współwłaściciele nie interesują się nieruchomością i uznają, że w całości należy ona do aktualnego posiadacza. Dla zobrazowania takiej sytuacji można podać następujący przykład:
Rodzeństwa Jan, Maria i Tadeusz odziedziczyli po rodzicach w 1992 roku gospodarstwo rolne o pow. 2,5 ha. Maria i Tadeusz mieli już wówczas założone własne rodziny i mieszkali w Warszawie, zaś Jan do chwili śmierci rodziców mieszkał razem z nimi i zajmował się gospodarstwem. Po śmierci rodziców rodzeństwo ustaliło pomiędzy sobą ustnie, że skoro i tak Jan zajmował się jeszcze za życia rodziców gospodarstwem oraz sprawował opiekę nad rodzicami w ostatnich latach ich życia to całe gospodarstwo będzie należało do Jana. W roku 2023 Jan chciałby uregulować w końcu stan prawny nieruchomości, bowiem w księdze wieczystej jako współwłaściciele figurują on, jego nieżyjąca już siostra Maria oraz także nieżyjący już brat Tadeusz, każde z nich po 1/3 udziału.
Co w takiej sytuacji może zrobić Jan? Otóż może złożyć wniosek o dokonanie podziału majątku i działu spadku po rodzicach albo też skorzystać z innej opcji i złożyć wniosek o zasiedzenie udziału 2/3 w przedmiotowej nieruchomości. W orzecznictwie i doktrynie dopuszcza się bowiem możliwość zasiedzenia przez współwłaściciela udziału innego współwłaściciela. Możliwe jest to jednak przy spełnieniu ściśle określonych warunków. Przyjmuje się przede wszystkim, że do takiej zmiany charakteru władztwa konieczne jest wyraźne zamanifestowanie w sposób widoczny dla współwłaścicieli i dla otoczenia.
Jan musi zatem pamiętać, aby zgłoszone wnioski dowodowe wykazały, że nie tylko zarządzał całą nieruchomością za aprobatą pozostałych współwłaścicieli, ale także, że zamanifestował w sposób szczególny wolę wyłącznego posiadania całej nieruchomości. Jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 15 marca 2019 r. w sprawie V CSK 421/18 „O posiadaniu samoistnym współwłaściciela nieruchomości w zakresie udziałów we współwłasności innych współwłaścicieli nie przesądza zarządzanie całą nieruchomością, samodzielne ponoszenie ciężarów związanych z korzystaniem z nieruchomości, a nawet pokrywanie kosztów remontu lub modernizacji budynku. Ze względu na szeroki zakres uprawnień współwłaściciela wynikający z art. 206 KC, konieczne jest w tej mierze zamanifestowanie w sposób szczególny woli wyłącznego posiadania całej nieruchomości, co może np. wyrażać się w samodzielnym dokonaniu istotnych zmian w substancji lub sposobie przeznaczenia nieruchomości”
Dokonanie istotnych zmian w substancji rzeczy może przykładowo polegać na pobudowaniu nowego budynku na nieruchomości albo rozbudowie budynków już dawniej usytuowanych na nieruchomości.
Zatem, zasiedzenie przez współwłaściciela udziału innego współwłaściciela jest możliwe, przy czym wnioskodawca powinien zwrócić szczególną uwagę przy składaniu wniosków dowodowych, aby wykazać przed Sądem że zamanifestował w sposób widoczny dla współwłaścicieli i dla otoczenia objęcie dalszych udziałów w nieruchomości, co wymaga przemyślanej strategii procesowej.